El juicio especial hipotecario es un procedimiento especial por medio del cual, el acreedor reclama el pago de la deuda que la hipoteca garantiza y, en caso de no verificarse dicho pago, se procede a la venta del bien hipotecado, para con su precio, liquidar el adeudo.
Pero para entender la dinámica de este procedimiento, es necesario entender primero qué es una hipoteca.
La hipoteca se encuentra definida en los Códigos Civiles, palabras más, palabras menos, de la siguiente manera: La hipoteca es una garantía real constituida sobre bienes que no se entregan al acreedor, y que da derecho a éste, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, a ser pagado con el valor de los bienes, en el grado de preferencia establecido por la ley.
Es decir, se trata de un contrato por medio del cual, el deudor garantiza el pago de la deuda otorgando en garantía un bien inmueble de su propiedad, el cual quedará afectado durante todo el tiempo que se haya pactado para el pago. No debe confundirse con el contrato de prenda, pues en éste, lo que se deja en garantía es un bien mueble; un ejemplo típico, son los contratos que se celebran con instituciones de préstamo como el Monte de Piedad.
Las partes que celebran el contrato de hipoteca, acuerdan qué bien inmueble será objeto del contrato, el monto que la hipoteca garantizará, el plazo para el cumplimiento del pago, si existirá cobro de intereses y las causas por las cuales, puede darse por ejecutable la hipoteca.
Cuando somos sujetos de un crédito con instituciones como el INFONAVIT o FOVISSSTE, o incluso con instituciones bancarias, se celebran dos contratos en un mismo acto: Un contrato de compraventa, por medio del cual, el acreditado adquiere plenamente la propiedad del inmueble (pues se pactó precio y objeto), pero el precio de la venta es pagado por la institución acreditante (INFONAVIT, FOVISSSTE o el BANCO) Y en segundo lugar, se celebra un contrato de hipoteca, por medio del cual, el acreditado deja en garantía el mismo bien que acaba de adquirir, como garantía de que pagará el crédito que le fue otorgado, fijando un plazo para ello.
Cada institución bancaria o crediticia otorga diversas formas de reestructurar deudas a efecto de que sus acreditados puedan hacer frente a sus obligaciones vencidas, disminuyendo tasas de interés, condonando intereses, u otorgando plazos de pago más amplios.
Sin embargo, al recibir una propuesta para reestructurar las condiciones del crédito, es preciso verificar que no exista capitalización de intereses, es decir, qué éstos se sumen a la deuda principal; que la tasa de interés no sea tan desproporcionada que el adeudo resulte impagable y solicitar una proyección de pagos, esto es, un calendario con fechas y montos a pagar hasta la terminación del adeudo.
Cuando el deudor deja de cumplir con el pago en el tiempo pactado, o con uno o más pagos parciales si esa fue la forma pactada, el acreedor puede acudir ante el Juez Civil, exigiendo se condene al deudor a realizar el pago, o bien se saque el inmueble a venta judicial para con su precio, verse satisfecho con sus pretensiones.
Es importante destacar, que el remate o venta judicial del bien inmueble, es la última instancia para lograr el cumplimiento de la obligación, obedeciendo a un principio de buena fe, por medio del cual, el deudor podrá liberarse en cualquier momento del remate, antes de la adjudicación del bien, pagando la suerte principal y los intereses.
Una forma de dar por concluido un juicio, es a través del contrato de transacción, mediante el cual, las partes haciéndose concesiones recíprocas, dan por terminada la controversia judicial, asumiendo obligaciones que en caso de no cumplir, les podrán ser exigidas ante el Juez, sin necesidad de iniciar un nuevo juicio. Instituciones como el INFONAVIT, suelen celebrar estos convenios con sus acreditados, a fin de no continuar con el procedimiento judicial y evitar que el deudor pierda su vivienda; por ello es conveniente que el deudor acuda a la primera invitación o aviso que el Instituto le realice para regularizar su situación.
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